Bo Nordlund, universitetslektor i företagsekonomi vid Handelshögskolan, har tillsammans med Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, skrivit boken ”Advanced issues in property valuation” – där bland annat en praktisk diskussion om hur tolkning kan göras av osäkerheten inom fastighetsvärdering.
Boken introducerar läsare till kontroverser och diskussioner i fastighetsvärdering, inklusive marknadsvärdes relevans för värdering för utlåningsändamål, hur osäkerhet i fastighetsvärderingar ska tolkas och förhållandet mellan marknadsvärde och verkligt värde i finansiell rapportering.
- Fastighetsvärdering är någonting som vi har både undervisat i och jobbat med på olika sätt, säger Bo Nordlund. Det finns ganska många grundläggande böcker i ämnet men få som problematiserar de saker inom fastighetsvärdering som man inte är helt överens om.
Kan du ge exempel på problematiseringar?
- Vad betyder exempelvis definitionen marknadsvärde och vilka metoder används i praktiken? Vad är det exempelvis företagen gärna vill förstå och vad är det de har svårare att ta till sig när marknaden svänger? I läroböckerna står det naturligtvis på ett sätt, men hur går det egentligen till när man ska värdera fastigheter. Både Hans Lind och jag har olika insikter från olika håll och vet var många av kontroverserna finns. Vi har försökt problematisera och diskutera sådana här frågor och tolkningar i vår bok.
Kunskap som överlappar
- Vi verkar inom ett stort område som överlappar. Hans har som professor det akademiskt teoretiska i sin bakgrund. Han har också varit verksam väldigt länge.
Personligen har jag arbetat som redovisningsspecialist på revisionsbyrå och diskuterat med stora företag om tolkningar och tillämpningar vid fastighetsvärderingar. Jag är mer spets på redovisning och Hans är mer nationalekonom och tillsammans har vi också skrivit ett antal utredningsrapporter. Vi sticker ut på lite olika håll och kanter och kompletterar varandra väl.
Problem vid fastighetsvärdering – vilka kan det vara?
- Boken spänner över ett väldigt brett område. Allt från definitioner av värdebegrepp till metoder och värdering av hållbara fastigheter och framtid för värdering.
Vi återkommer hela tiden till att kärnkonceptet vid all fastighetsvärdering är värdebegreppet – alltså vad det är man ska komma fram till vid en värdering. Det mest använda värdebegreppet är marknadsvärde - som i redovisningssammanhang kallas verkligt värde. En av sakerna vi har märkt är att när marknaden går uppåt, då är det sällan problem med tolkningar av definitioner av värdet - på sikt blir det bättre och bättre. Det blir en bra fastighetsaffär helt enkelt.
Men när marknaden går ned eller rör sig sidledes då är man mindre benägen att förstå att en eventuell nedvärdering av fastigheten måste genomföras. Då uppkommer diskussioner på olika sätt.
Ett marknadsvärde utgår, något förenklat beskrivet, från att det finns en rationell, effektiv och informerad marknad och att det finns en god likviditet i marknaden. En fastighet är i regel unik och för att bedöma värdet på marknaden behöver man titta på olika typer av transaktioner med likartade fastigheter. Normalt hittar man inget som är identiskt lika utan då behöver man dra slutsatser från andra fastighetsaffärer.
Det är alltså en brist på perfekt marknadsinformation som gör att den här typen av tillgångar är svåra att värdera. Det finns alltså utrymme för managementbias – alltså att en företagsledning kanske vill få tolkningarna att bli så nära deras egen tolkning som möjligt.
Målgrupp för boken Advanced issues in property valuation
- Masterstudenter eller studenter som läser forskarutbildning inom fastighetsvärdering kan med fördel använda boken. Även praktiker som har arbetat med värdering kan få mer kött på benen som inte finns i de mer grundläggande böckerna. Speciellt när det kommer till ämnets kontroverser. Det är en lärobok.
